Texto de la Ley de Propiedad Horizontal consultado en el BOE (texto consolidado, última actualización publicada el 03/10/2026). Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento profesional.

Pocas peticiones llegan al despacho con tanta prisa como un certificado de deuda. Lo pide el propietario que vende su piso, a veces con la notaría ya fijada, y la ley da un plazo corto para emitirlo. Lo necesita también la comunidad cuando reclama a un moroso por la vía del monitorio. Son dos documentos distintos, con requisitos diferentes, que a menudo se confunden.

1. El certificado de deuda en la compraventa (art. 9.1.e LPH)

Para qué sirve

Cuando se vende una vivienda o un local, el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), obliga al vendedor a declarar en la escritura que está al corriente de los gastos generales de la comunidad, o a decir cuánto debe. Además, tiene que aportar en ese momento un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad que coincida con su declaración.

Sin ese certificado no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo.

Por qué le importa al comprador

La misma letra e) establece que quien compra responde con el propio inmueble de las cantidades que debieran los anteriores titulares por gastos generales, hasta el límite de la parte vencida del año en que compra y de los tres años naturales anteriores. El piso queda legalmente afecto a ese pago. Por eso el certificado protege al comprador: le dice qué deuda puede «heredar» con el piso.

Quién lo emite y en qué plazo

  • Lo emite quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad (en muchas comunidades, el administrador como secretario-administrador), con el visto bueno del presidente.
  • El plazo máximo es de siete días naturales desde la solicitud.
  • Quienes lo firman responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios causados por el retraso.

Siete días naturales incluyen fines de semana y festivos. Si la solicitud llega un jueves por la tarde, el plazo vence el jueves siguiente. En la práctica, conviene registrar el día en que entra la solicitud y quién la ha hecho.

Qué debe recoger (orientación práctica)

La ley no fija un modelo. El art. 9.1.e) solo exige que refleje el estado de deudas con la comunidad y que coincida con lo que declare el vendedor. En la práctica suele incluir:

  • identificación de la comunidad (nombre, dirección y NIF);
  • identificación de la finca (piso, local, anejos) y de su titular;
  • la fecha a la que se refiere el estado de deudas;
  • si el propietario está al corriente o, en su caso, el importe adeudado y su desglose (cuotas ordinarias, derramas, otros conceptos);
  • como información adicional, las derramas ya aprobadas y pendientes de vencer: la ley no lo exige, pero interesa al comprador, porque las derramas para mejoras corren a cargo de quien sea propietario cuando sean exigibles (art. 17.11 LPH);
  • nombre y firma de quien actúa como secretario y visto bueno del presidente, con la fecha de emisión.

2. El certificado de deuda para el monitorio (art. 21.3 LPH)

Cuando un propietario no paga y la comunidad decide reclamar por el proceso monitorio especial de propiedad horizontal, el certificado cambia de naturaleza. El artículo 21.3 LPH exige acompañar a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, es decir, de la decisión de la junta que aprueba cuánto se debe.

Requisitos que fija la ley:

  • lo emite quien haga las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente;
  • no hace falta la firma del presidente si el secretario es un secretario-administrador con la cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial;
  • debe constar el importe adeudado y su desglose;
  • junto con el certificado hay que aportar el documento que acredite que la deuda se ha notificado al deudor. Subsidiariamente, la notificación puede hacerse en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.

En la petición inicial pueden incluirse las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación de la deuda, y los gastos y costes de la reclamación, incluidos los derivados de la intervención del secretario-administrador, que corren a cargo del deudor (art. 21.3 LPH).

Desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, el criterio mayoritario de los tribunales y la guía del CGPJ exigen además acreditar un intento de negociación previa (MASC) antes de presentar el monitorio, o declarar que no ha sido posible por desconocer el domicilio del deudor (art. 5.2 LO 1/2025 y art. 264.4.º LEC). Lo explicamos en Monitorio de la comunidad de propietarios y MASC.

3. Diferencias en una tabla

Compraventa Monitorio
Base legal Art. 9.1.e LPH Art. 21.3 LPH
Qué certifica Estado de deudas del piso o local a una fecha El acuerdo de la junta que liquida la deuda
Firma Secretario con visto bueno del presidente Secretario con visto bueno del presidente (salvo la excepción del secretario-administrador profesional que no interviene en la reclamación)
Plazo legal 7 días naturales desde la solicitud No fija plazo de emisión
Documentación adicional — Notificación al deudor (y, desde abril de 2025, acreditar el intento de MASC: art. 5.2 LO 1/2025)

4. Modelo orientativo de certificado para compraventa

Modelo orientativo: adáptalo a cada comunidad y revísalo antes de usarlo.

D./D.ª [nombre], en calidad de secretario/a de la Comunidad de Propietarios [nombre], con domicilio en [dirección] y NIF [NIF],

CERTIFICA: que, según los datos que constan en la contabilidad de la comunidad a fecha [fecha], el/la titular de la finca [piso/local y anejos], D./D.ª [nombre del titular], [se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad] / [adeuda a la comunidad la cantidad de [importe] €, con el siguiente desglose: [conceptos, periodos e importes]].

Y para que conste a los efectos del artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, expido el presente certificado en [localidad], a [fecha].

Fdo.: El/La secretario/a — V.º B.º: El/La presidente/a

5. Cómo organizarlo en el despacho para no pasarse del plazo

  1. Registra la solicitud el día que llega, con quién la pide y para qué finca.
  2. Asigna una persona responsable y una fecha límite: el día de entrada más siete días naturales.
  3. Saca los datos del programa de gestión, donde está la contabilidad de la comunidad.
  4. Revisa y prepara el certificado, y consigue el visto bueno del presidente con tiempo.
  5. Entrega y archiva: guarda una copia del certificado y la fecha de entrega.

Con Bitaco Fincas, cada solicitud puede registrarse como una tarea de su comunidad, con responsable, fecha límite e historial, para que todo el equipo vea qué certificados están pendientes. La deuda se sigue consultando en tu programa de gestión: Bitaco trabaja junto a él y no lo sustituye. Ver gestión de incidencias y tareas.