Texto de la Ley de Propiedad Horizontal consultado en el BOE (texto consolidado, última actualización publicada el 03/10/2026). Ley Orgánica 1/2025 consultada en el BOE (texto consolidado, última actualización publicada el 04/06/2025). Artículo informativo: no sustituye al asesoramiento de un abogado.

El proceso monitorio es la vía habitual para que una comunidad de propietarios reclame las cuotas impagadas. Es rápido y documental, pero exige seguir un orden: si falta un paso, el juzgado puede no admitir la petición. Desde abril de 2025 hay un requisito más que muchas comunidades todavía no tienen en cuenta: acreditar un intento de solución previa (MASC).

1. Qué permite reclamar la ley

El artículo 21.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), permite a la comunidad reclamar al obligado al pago todas las cantidades debidas por gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, y por fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial de propiedad horizontal. Además:

  • puede demandarse al titular registral, a efectos de que la ejecución recaiga sobre el inmueble inscrito a su nombre;
  • el secretario-administrador profesional puede reclamar judicialmente la deuda por esta vía si así lo acuerda la junta.

La petición puede dirigirse también contra el anterior propietario que no comunicó el cambio de titularidad: responde de las deudas posteriores a la venta de forma solidaria con el nuevo titular, salvo que la comunidad ya lo supiera por otro medio o la venta fuera notoria (art. 9.1.i LPH).

Antes de llegar al juzgado, la junta puede acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad, y sin efectos retroactivos (art. 21.1 LPH). Los créditos de la comunidad devengan intereses desde que debió hacerse el pago.

2. Los pasos, en orden

Paso 1. Acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda

La junta aprueba cuánto debe el propietario, con su desglose. La guía del CGPJ recomienda que el mismo acuerdo autorice al presidente o al administrador a reclamar judicialmente; si va a reclamar el secretario-administrador profesional, la ley exige ese acuerdo de la junta (art. 21.2 LPH). Conviene que autorice también el intento de negociación previa.

Paso 2. Notificación al deudor

El acuerdo de liquidación se notifica al deudor en el domicilio que haya designado o, en su defecto, en el piso o local de la comunidad (art. 9.1.h LPH). Si no puede practicarse, la notificación se entiende hecha colocándola en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso general, con una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Surte plenos efectos en tres días naturales. El artículo 21.3 LPH admite expresamente esta vía subsidiaria durante al menos tres días.

Guarda la prueba de la notificación: es uno de los documentos obligatorios. El tablón es solo la vía subsidiaria: publica únicamente lo necesario para notificar a ese propietario, nunca listas de morosos (art. 9.1.h LPH y guía de la AEPD «Protección de datos y administración de fincas»).

Paso 3. Intento de MASC (requisito de procedibilidad)

La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar en los procesos declarativos del libro II y en los procesos especiales del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 5.2). El monitorio está en el libro IV (arts. 812 a 818 LEC) y no figura entre las excepciones; el art. 5.3 solo excluye el monitorio europeo. Así lo han entendido la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6.ª, auto 260/2025, de 6 de junio), que confirmó la inadmisión del monitorio de una comunidad sin MASC, y la guía del CGPJ sobre el monitorio para comunidades de propietarios (actualizada el 1 de agosto de 2025). Hay tribunales que discuten si el defecto puede subsanarse, así que conviene consultar el criterio del partido judicial antes de presentar.

Qué cuenta como MASC según el art. 5.1 de la LO 1/2025: la mediación, la conciliación, la opinión de una persona experta independiente, la oferta vinculante confidencial o cualquier otra actividad negociadora reconocida en las leyes, incluida la negociación directa entre las partes. En la práctica:

  • un requerimiento de pago que invite expresamente a negociar y deje constancia del envío y de la recepción (o del rechazo);
  • un plazo para responder que conste en el propio escrito. Si el deudor no contesta, la ley da por terminado el intento sin acuerdo a los 30 días naturales desde que recibe la solicitud (art. 10.4.a LO 1/2025); la prueba es cualquier documento que acredite que la recibió y pudo leerla entera (art. 10.2);
  • si no se conoce el domicilio ni otro medio de contacto, una declaración responsable de imposibilidad de llevar a cabo la negociación (art. 264.4.º LEC).

La notificación del paso 2 no sustituye por sí sola al MASC, salvo que incluya una invitación real a negociar sobre esa misma deuda (art. 5.1 LO 1/2025). Así lo entendió la Audiencia Provincial de Málaga en el auto citado. Si se envía un único escrito para las dos cosas, debe cumplir los requisitos de ambas.

Paso 4. Certificado del acuerdo de liquidación

Lo emite quien haga de secretario, con el visto bueno del presidente. No hace falta la firma del presidente si el secretario es un administrador profesional cualificado que no va a intervenir en la reclamación judicial. Debe constar el importe adeudado y su desglose (art. 21.3 LPH). Más detalle en Certificado de deuda de la comunidad.

Paso 5. Petición inicial del monitorio

Se presenta ante el tribunal de instancia (sección civil) del domicilio del deudor o, a elección de la comunidad, del lugar donde está la finca (art. 813 LEC), con:

  • los datos de la comunidad y de quien la representa (mejor con teléfono y correo electrónico);
  • los datos y domicilios del deudor o deudores;
  • un breve relato de los hechos y la cuantía aprobada por la junta;
  • el certificado del paso 4;
  • la prueba de la notificación del paso 2;
  • el documento que acredite el intento de MASC del paso 3 (o la declaración responsable de imposibilidad);
  • si se hizo un requerimiento previo de pago documentado, el importe de sus gastos.

En la petición inicial pueden incluirse las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación de la deuda y los gastos y costes de la reclamación, incluidos los de la intervención del secretario-administrador (art. 21.3 LPH). El CGPJ publica un modelo normalizado de petición inicial para comunidades. Para presentarla no es obligatorio ir con abogado ni procurador, pero si se utilizan, el deudor pagará sus honorarios y derechos con el límite del artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 21.5 LPH; art. 814.2 LEC). Si el deudor se opone, el escrito de oposición necesita abogado y procurador cuando lo exija la cuantía (art. 818.1 LEC; más de 2.000 €, según la guía del CGPJ).

Paso 6. Si el deudor se opone

La comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal lo acuerda sin necesidad de que la comunidad preste caución, aunque el deudor puede evitarlo prestando garantías (art. 21.4 LPH). Con oposición, el asunto sigue como un procedimiento declarativo y se aplican las reglas generales de costas.

La reclamación de gastos de comunidad y fondo de reserva también puede someterse a mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable (art. 21.6 LPH).

3. Lista de comprobación antes de presentar

  • Acuerdo de la junta que liquida la deuda, con su desglose
  • Autorización para reclamar y negociar (si se acordó)
  • Notificación al deudor acreditada (domicilio designado, piso o tablón durante al menos tres días)
  • Intento de MASC acreditado, o declaración responsable de imposibilidad
  • Certificado del acuerdo firmado (y visto bueno, salvo la excepción del art. 21.3)
  • Datos de todos los posibles obligados: propietario actual, anterior y titular registral
  • Justificante de los gastos del requerimiento previo, si se reclaman

4. Cómo llevar el seguimiento en el despacho

Un monitorio tiene varias fases con plazos y documentos que reunir, y suele repartirse entre varias personas: quien prepara el acuerdo para la junta, quien notifica, quien negocia y quien prepara la petición. Lo que suele fallar es saber en qué punto está cada caso.

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